VERNIER IMMOBILIER

GUIDE PRATIQUE

DEMENAGEMENT

Vous êtes propriétaire

Etablissez le montant de vos remboursements avec votre banquier.
En cas de copropriété, prenez en compte dans votre budget le supplément de charges correspondant : provisions pour travaux, etc.
Prenez soin de vous renseigner auprès de votre agent immobilier ou de votre syndic sur d’éventuels travaux d’entretiens importants déjà prévus par la copropriété (ravalement de façade, refonte de la voirie, etc.).

Vous êtes locataire

En plus de votre loyer, prévoyez une caution et un mois de loyer d’avance.
Portez une attention toute particulière à ce qui est inclus dans vos charges locatives (eau, gaz, électricité, entretien des communs, etc.)
Lorsque vous quittez votre location, prenez soin de respecter un préavis de 3 mois qui vous sera réclamé, au risque de devoir régler un logement que vous n’occupez plus pendant la totalité du préavis.

Un déménagement bien organisé…

Avant toute chose, établissez votre planning et prenez en compte la durée des travaux éventuels à réaliser dans votre future habitation.
Vous pouvez louer un véhicule utilitaire d’un poids total en charge de 3,5 tonnes avec votre permis de conduire (permis B) ou faire appel à un professionnel (Chambre Syndicale des Entreprises de Déménagement et Garde-meubles de France. N° vert : 0 800 010 020).

Préparez votre arrivée et celle de toute la famille !

Afin d’obtenir des informations relatives aux crèches, nourrices et écoles, pensez à contacter votre future mairie. De même pour les écoles de musique, danse, clubs de sports et autres associations…
Pensez à vous renseignez auprès du Rectorat d’Académie qui saura vous informer sur les établissements à proximité de votre future habitation et leurs spécificités.
Ensuite, prévoyez l’étude des moyens de transport que vont emprunter vos enfants pour se rendre à l’école…
Pour toute information sur les commerces, médecins, garages, femme de ménage, nourrice et autres services, sachez que la mairie est aussi là pour vous renseigner…

BANQUE, INVESTISSEMENT ET FINANCEMENT

Emprunter à taux fixe

Indexé sur les obligations à long terme, le taux d'intérêt, la mensualité et le coût du crédit sont connus dès la souscription du prêt. Aucune surprise : il n’y aura pas de variation jusqu'à la fin des remboursements.

Avantage
- Un taux figé sur toute la durée du crédit qui peut s’envisager sur 15, 20, 25, 30 ans et plus.

Inconvénients
- Un taux plus élevé qu'en révisable
- Un crédit assorti de pénalités lors d'un remboursement anticipé

L'idéal : négocier cette pénalité lors de la souscription du prêt.

Emprunter à taux variable

Indexé sur le coût de l'argent à court terme qui fluctue en fonction d'un indice monétaire, généralement l'Euribor (Euro Interbank Offered Rate), le taux du crédit révisable varie à la hausse ou à la baisse selon l'évolution de cet indice.

Avantages
- Un taux d'intérêt plus attractif qu'en taux fixe
- Permet de profiter des baisses des taux du marché monétaire
- Ne pénalise pas l'emprunteur lors de remboursement anticipé : en principe, aucune pénalité n'est appliquée.

Inconvénients
- Risque de voir augmenter les taux sur le long terme.
- Négociation délicate auprès des banques avec des facteurs de détermination du taux complexes

Qu’elles soient généralistes ou spécialisées dans l’immobilier, les banques vous proposeront un crédit « In Fine ». Ce type de crédit à plusieurs avantages :

- d’une part, il vous permettra d’emprunter plus qu’un crédit classique
- d’autre part, l’acquéreur ne débourse que les intérêts jusqu’à la dernière mensualité du prêt

L’investissement locatif

Contrairement à l'achat d'une résidence principale, l'achat dans le cadre d'un investissement ouvre droit à la déduction des intérêts d'emprunt.

C'est le point fort de l'investissement locatif permettant ainsi à l'investisseur de doper la rentabilité de son placement.

Depuis septembre 2006, ce sont les dispositifs Robien et Borloo qui permettent à l’investisseur de déduire les intérêts d’emprunts de ses impôts.

Le conseil pour vous assurer d’un bon investissement : s'entourer d'un professionnel qui vous fera un plan de financement « sur-mesure » par rapport à votre profil d'investisseur et non une simulation approximative.

Le financement

Monter son plan de financement c’est :

- Calculer son budget : imputez aux ressources toutes vos dettes et crédits
- Limiter le taux d’endettement : afin de vous assurer de pouvoir honorer vos mensualités, tâchez de ne pas dépasser un 30% en faisant abstraction d’une probable progression du pouvoir d’achat.
- Comparer les taux d’emprunts, faire jouer la concurrence pour décrocher le meilleur crédit et négocier au maximum sur les frais annexes (frais de dossier, d'assurances, de garantie du prêt).

LES LOIS RELATIVES A L'ACHAT D'UN BIEN IMMOBILIER

Recherche du plomb, de l'amiante, des termites, loi Carrez (sur le mesurage), loi SRU, autant de garanties apportées à l'acquéreur, autant de notions dont un vendeur doit avoir connaissance avant de mettre son bien en vente en toute sécurité.
En cas de vente de son bien immobilier, le vendeur doit porter à la connaissance de l’acquéreur tous les diagnostics suivants :

- Loi CARREZ ( Obligatoire pour tous les biens soumis au statut de la copropriété)
- Amiante ( Obligatoire sur toute la France. Appartements ou maisons construits avant le 1er juillet 1997)
- Plomb ( Obligatoire sur toute la France. Appartements ou maison construits avant le 1er janvier 1949)
- Termites (En fonction de l’arrêté préfectoral)
- Risques naturels et technologiques (Obligatoire sur toute la France)
- Bilan Performance Energétique (Obligatoire sur toute la France)
- Etat installation intérieure gaz (Obligatoire pour immeubles ou parties d’immeubles, sur toute la France, ayant une installation gaz de plus de 15 ans)

Loi CARREZ

Il s'agit de la loi 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des lots de copropriété, qui a modifié l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Cette loi oblige de mentionner la superficie privative des lots de copropriété dans tout avant contrat et dans tout acte de vente.

L'exigence de l'indication de la superficie est assortie d'une double sanction au bénéfice exclusif de l'acquéreur :

- une action en nullité de l'acte en cas d'omission de la mention exigée ; elle doit être intentée au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique de vente.
- une action en réduction du prix si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle exprimée dans l'acte ; elle doit être intentée dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique de vente.

Deux observations importantes :

- L’obligation de mesurage ne concerne que les lots de copropriété et non les maisons individuelles (attention toutefois aux maisons formant des lots de copropriété dite horizontale).

Le vendeur n'a pas l'obligation de recourir aux services d'un professionnel pour faire procéder au mesurage de son bien.
Attention : il peut de bonne foi indiquer la superficie existant sur des plans en sa possession.

- Le mesurage loi Carrez est spécifique ; des différences ont été constatées et des actions en diminution du prix ont été intentées.

 

LES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS OBLIGATOIRES

Attestation de surface loi carrez

Mesurage de la surface privative des lots (hors lots inférieur à 8m², cave et garage) de copropriétés horizontales et verticales
Durée de validité : 30 ans sauf si le bien subit des modifications

Diagnostic Termites

Recherche et repérage des zones infestées dans tout immeuble bâti dans les zones à risque déterminées par la préfecture.
Durée de validité : 6 mois.

Diagnostic Amiante

Repérage des matériaux amiantés et constat de son état de conservation dans tout immeuble bâti dont le permis de construire est antérieur au 01/07/1997.
Validité : si le repérage est négatif : illimité.
si le repérage est positif : selon l’état des matériaux amiantés.

Diagnostic Plomb

Recherche de plomb dans les peintures dans tout immeuble construit avant le 01/01/1949.
Validité : si le résultat est négatif : illimité
si le résultat est positif : 1 an.

DPE (Diagnostic de Performance Energétique)

Contrôle de la consommation énergétique et des émissions de gaz à effet de serre dans tout immeuble d’habitation.

Il est obligatoire dès la mise en vente ou location d’un bien destiné à l’habitation. Il donne un état thermique de l’habitat par une étiquette énergie. La lecture du DPE est facilitée par une estimation chiffrée en euros et par l'utilisation de la double étiquette suivante :

La première permet d'évaluer la consommation en énergie du logement soit à partir d'une méthode approuvée par le ministère chargé du Logement, soit sur la base des consommations enregistrées sur trois ans.

 

La seconde permet de connaître l'impact de ces consommations sur l'effet de serre. Le DPE sera assorti de conseils techniques sur les travaux à effectuer pour économiser plus d'énergie.

Les résultats du diagnostic sont indiqués sur une échelle de A à G, du vert au rouge. Le niveau A équivaut à un excellent niveau énergétique, le niveau G à une importante consommation d’énergie…Ce classement permet de comparer objectivement deux logements… et influence sur l’estimation du prix du bien.

Bon à savoir

La performance énergétique de votre logement conditionne le montant du prêt à taux zéro de vos acquéreurs potentiels.
Ce montant peut en effet doublé si votre logement a une performance énergétique située entre A et D.

Diagnostic Gaz

Contrôle des installations et des équipements (chauffage, combustion, ventilation) dans tout immeule destiné à l’habitation dont l’installation date de plus de 15 ans.
Validité : 3 ans.

 

Diagnostic Electricité

Contrôle des installations électriques dans tout immeuble destiné à l’habitation dont l’installation date de plus de 15 ans.
Validité : 3 ans.

ERNT (Etat des Risques Naturels et Technologiques)

Sur la zone concernée par l’immeuble vendu.
Validité : 6 mois.

DOCUMENTS A FOURNIR DANS LE CADRE D’UNE MISE EN VENTE

Dans tous les cas

Pièces d’identité de tous les propriétaires
Titre de propriété
Plan du bien vendu (si disponible)
Taxe foncière
Justificatifs des consommations annuelles en gaz et électricité
Diagnostics obligatoires (Voir ci-dessus)

 

Si vous avez fait construire ou agrandit votre maison

Permis de construire
Déclaration d’achèvement des travaux
Certificat de conformité
Certificat d’assurance dommage ouvrage (si la construction à moins de 10 ans)

 

Si votre bien est en copropriété

Relevé annuel de charges
3 derniers procès verbaux d’assemblée générale

 

GUIDE ACHAT REVENTE

Vous avez un projet

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Vous êtes propriétaire et vous souhaitez changer de logement sans crédit relais ?

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Crédit Achat Revente

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Les 7 étapes de votre projet Achat Revente

Etape 1 : Estimer le juste prix de votre bien actuel

Cette démarche vous permettra de déterminer l'enveloppe budgétaire pour votre projet.
Pour répondre à cette question, la mieux placée est votre agence ORPI, qui vous fera bénéficier d'un outil très performant : L'Etude Comparative de Marché vous propose une estimation de votre bien au prix juste pour sécuriser le financement de votre projet.

Etape 2 : Fixer votre budget d'acquisition

Grâce à l'estimation précise effectuée par nos soins et l'évaluation de votre capacité d'emprunt, vous avez toutes les cartes en main pour décider du montant que vous souhaitez allouer à votre projet.

Etape 3 : Trouver votre futur logement

Pour démarrer une recherche efficace qui correspond à votre projet, ORPI vous propose la sélection la plus adaptée. Afin de trouver un logement correspondant à vos critères, nous vous faisons bénéficier du choix le plus large avec notre Fichier Commun ORPI de plus de 100 000 biens.

Etape 4 : Determiner les solutions de financement pour votre projet*

Bénéficiez des conseils du spécialiste du financement immobilier et patrimonial. Déterminez avec votre Conseiller Cetelem le taux et le type de plan de financement le mieux adapté ainsi que tous les paramètres de votre opération : montant de votre besoin, budget mensuel, durée de financement...
Ensemble, nous vous construisons une solution équilibrée et parfaitement adaptée.

Etape 5 : Acheter votre logement

Votre choix est fait. ORPI vous accompagne dans toutes les démarches jusqu'à leur terme et Cetelem vous propose de donner vie à votre projet avec :

Achetez tout de suite votre nouvelle :

Avec le crédit Cetelem pour l'Achat Revente, vous achetez tout de suite le bien dont vous rêvez. Vous disposez ensuite d'un délai de 2 ans pour revendre votre ancien bien dans les meilleures conditions.

Financez 100% de votre achat, votre déménagement et profitez d'un crédit immobilier unique

Votre projet est pris en charge dans sa totalité et votre opération peut être financée jusqu'à 100% (*), frais de déménagement, frais notariés et commission d?agence inclus. Vous pouvez également demander la reprise du prêt immobilier en cours souscrit pour votre ancien logement (*). Vous n'avez alors qu'un seul crédit immobilier et donc un seul taux, et une seule mensualité. Votre gestion est simplifiée et vous êtes plus serein tout au long de votre crédit.

* Dans l'hypothèse d?un remboursement supérieur à la somme prévue dans l?offre.
** Sous réserve de l?accord de BNP Paribas Personal Finance.

Dans l'hypothèse d?une demande de crédit immobilier pour l'achat revente au 19/07/2010 d?un montant de 248 737€ sur une durée de 30 ans avec un remboursement de 120 000€ au bout de 24 mois. Taux capé +2 pendant 10 ans, révisable trimestriellement en fonction de l?Euribor 3M. Ouverture de compte BNP Paribas. Coût total du crédit : 82 422.60 €, TEG 3.18% l?an (hors frais d?acte). Soit 23 échéances de 582.11€, 1 échéance de 120 582.11 € et 336 échéances de 582.11€. Avec ouverture de compte BNP Paribas.
Sous réserve d'acceptation de votre dossier par BNP Paribas Personal Finance.

Etape 6 : Vendre en toute tranquillité

Après l'estimation faite par nos conseillers immobiliers, notre agence vous fait bénéficier de toute la puissance du réseau ORPI pour prospecter de futurs acheteurs.
Une vente optimisée : vous avez du temps pour revendre votre logement et réaliser la meilleure opération, soit 24 mois si vous achetez de l'ancien ou 36 mois si vous achetez du neuf ou que vous faites construire.
Un budget maîtrisé : vous disposez, sans attendre d'avoir revendu, d'une avance sur votre bien actuel. C'est grâce à la vente de votre logement que votre avance sera remboursée.

A noter que vous pouvez obtenir un prêt, tout en gardant la liberté de rester dans votre banque.

Etape 7 : Adapter vos mensualités

Les souplesses de financements et la gamme des services de Cetelem vous accompagneront tout au long de votre projet immobilier...

Vous avez vendu votre logement au-delà du prix prévu : que se passe-t-il ?

Remboursez sans indemnité jusqu?à 140% du remboursement convenu

Le crédit Cetelem pour l'Achat Revente vous donne aussi, lors de la revente, la possibilité d?effectuer un remboursement plus rapide ou plus important. Vous faites ce que vous souhaitez, sans aucun frais et jusqu?à 140% du remboursement convenu. Vous pouvez ainsi bénéficier d?une réduction de la durée de votre crédit immobilier.